פירוק שיתוף במקרקעין

המחוקק אינו מעוניין בקיומם של יחסי שותפות ולכן מתיר ביד רחבה את פירוקים. נקודת המוצא של המחוקק נובעת מכך שכאשר כל שותף פועל באופן עצמאי, תהיה לו מוטיבציה לפתח את המקרקעין ולטפל בו באופן יעיל יותר מאשר כחלק מקבוצה.
זאת הסיבה שזכותו של שותף לדרוש פירוק שיתוף היא כמעט אבסולוטית, אולם זכות זו כפופה לדרישת תום הלב.

לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין - זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש, לפי רצונו, את פירוק השיתוף.
הטעם לכך הוא, כי אין לכפות על שותף במקרקעין קשרי שיתוף בנכס כאשר הוא אינו מעוניין בכך ועל כן יש לאפשר לשותף לממש את חלקו היחסי בנכס.

הדרך המועדפת ביותר לפירוק שיתוף היא על פי הסכם בין השותפים, כשאין הסכם כזה המחוקק מעדיף לרוב חלוקה וכאופציה אחרונה מכר.
עו"ד ציון בהלול מתמחה בכל הדרכים המפורטות לפירוק שיתוף.

הסכם בין שותפים:
אם נקבע בהסכם בין השותפים הדרך לאופן ביצוע פירוק השיתוף, יתבצע הפירוק בדרך שנקבעה בהסכם.
אם נקבע בהסכם כי פירוק השיתוף יתבצע הדרך של חלוקה בעין- טעון ההסכם אישור של המפקח על רישום המקרקעין שיאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון ובניה וכל חוק אחר.
המחוקק מעדיף לשמור עד כמה שאפשר על זכויות הבעלים במקרקעין על-ידי חלוקתם בעין, זאת באופן שכל שותף יקבל חלק מסוים במקרקעין לפי שיעור חלקו בבעלות המשותפת.
מובן, שעל חלוקת המקרקעין להיות תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, שקובעות כללים בדבר חלוקת מקרקעין מההיבט התכנוני.
לכן, אם אין אפשרות לחלק את המקרקעין בעין, בגלל הגבלות של חוק התכנון והבניה, או בגלל שחלוקה פיזית אינה אפשרית, תפורק השותפות בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים.
כאשר החלוקה מוסכמת על כל השותפים, היא מתבצעת על-ידי הכנת תכנית חלוקה שנערכת על ידי מודד מוסמך. התכנית מוגשת לאישור ועדת תכנון ובניה, ולאחר אישורה ובקרתה על-ידי מחלקת המדידות הממשלתית, היא נרשמת בפנקס המקרקעין.
זאת באופן שבמקום הרישום של חלקה אחת בבעלות משותפת, נרשמות חלקות חדשות בבעלות נפרדת. פעולת חלוקה זו מחייבת המצאת אישורי המיסים כתנאי לרישומה בפנקס המקרקעין.


פירוק שיתוף מכוח צו של בית-משפט:
בהיעדר הסכם בין הצדדים, יבוצע פירוק השיתוף על-פי צו של בית-משפט באחת הדרכים הבאות:
א. חלוקה בעין;
ב. מכירת המקרקעין;
ג. רישום בית משותף.

סעיף 43 לחוק המקרקעין מורה לבית-המשפט להתחשב, ככל האפשר, בדרישת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים.
ב- בר"ע 2528/97- נקבע, כי העדפת הפירוק בעין אינה אבסולוטית. קיימים תנאים וסייגים להחלתו האוטומטית של פירוק בעין. המחוקק הדגיש מספר פעמים כי חלוקה בעין תועדף רק אם היא אפשרית.
כמו-כן, בסעיף 38(א) לחוק המקרקעין נקבע מפורשות, כי פירוק בעין שנקבע על-ידי שותפים צריך לקבל אישור של המפקח על רישום המקרקעין, על-מנת שיאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה.

המונח "חלוקה בעין" פורש ב- ע"א 587/78 כדלקמן:
"חלוקה בעין פשוטה כמשמעה, היא חלוקת המקרקעין בין השותפים באופן שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת, להבדיל מבעלות משותפת - על חלק מסוים בתוכם. מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, אם ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות...".

המחוקק מעדיף פירוק על דרך של חלוקה בעין, ומסמיך את בית-המשפט לעשות כן, גם במקרים שיש צורך בתשלומי איזון, או בחלוקה לא מדויקת. השאלה אם ניתן לבצע חלוקה בעין של מקרקעין נגזרת מדיני התכנון והבניה.
בקביעת חלוקה בעין, על בית-המשפט לבחון, בין היתר, האם גודל החלקה שמקבל כל שותף עומד בדרישות דיני התכנון, את אפשרויות הבניה בכל חלקה חדשה שתיווצר, להתחשב בזכויות הניצול וכדומה
על בית-המשפט לבחון האם גודל החלקה שמקבל כל שותף עומד בדרישות דיני התכנון; עליו לבחון את אפשרויות הבניה בכל חלקה חדשה שתיווצר; להתחשב בזכויות הניצול וכדומה. לפיכך תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין הינו אישור תשריט חלוקה על-פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

אולם, בית-המשפט לא יורה על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה וכן לא יורה על חלוקה בעין אם נוכח לדעת, כי "חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים". במקרים אלה, יהיה פירוק השיתוף על דרך של מכירה פומבית למרבה במחיר.

• דיני זכויות בניה בישראל , שער ז': זכויות בניה במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת ("מושע") , פ אילן שרקון, עו"ד (נובמבר 2016), אוצר המשפט